In haar arrest van 7 mei 2020 geeft het Hof van Cassatie een andere invulling aan de raadgevings- en informatieverplichting van de notaris.
Algemeen principe
De notaris moet, krachtens artikel 9 Notariswet, elke partij altijd volledig inlichten over de rechten, de verplichtingen en de lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken zijn.
Elke notaris, ongeacht welke partij hem aangesteld heeft, dient daarbij aan alle partijen op onpartijdige wijze raad te geven.
De notaris verzamelt en analyseert alle nodige en nuttige informatie aan de hand van de verplichte opzoekingen. Hij controleert de verklaringen van de partijen op hun juistheid en mag er niet zonder meer van uitgaan dat de door de partijen verstrekte informatie, wel degelijk juiste en correcte informatie is.
De notaris vervult, als openbaar ambtenaar, de functie van vertrouwenspersoon voor beide partijen en heeft daarbij als taak de andere partij te beschermen tegen verkeerde inlichtingen.
Van de notaris werd evenwel, tot nu toe, niet verwacht dat hij alle gegevens controleert op hun feitelijke juistheid. Hij is geen detective en hoefde niet op zoek te gaan om de informatie te controleren op volledigheid en juistheid. Hij volbracht zijn verplichtingen door toe te zien op de consistentie van de inlichtingen, verstrekt door de partijen.
Deze algemeen aanvaarde visie over de taak van de notaris werd onderuit gehaald in een recent arrest van het Hof van Cassatie.
De feiten
Bij de opmaak van de notariële basisakte en de daaropvolgende verkoopakte werd een appartement in een nieuw op te richten appartementsgebouw door de notaris omschreven als hebbende een slaapkamer met toegang tot een tuin.
Het appartementsgebouw en meer in het bijzonder, het welbewuste appartement, werd gebouwd conform de verleende stedenbouwkundige vergunning en de vergunde bouwplannen. Hierin was geen toegang tot de tuin voorzien vanuit de slaapkamer. De slaapkamer had enkel een rond raam.
De stedenbouwkundige vergunning én bouwplannen waren door de eiseres overhandigd aan de notaris. De eiseres verweet de notaris “manifeste tekortkomingen” aan zijn opzoekings- en onderzoeksplicht, alsook aan de informatieverplichtingen. De eiseres verweet de notaris een professionele fout door het opnemen van een foutieve omschrijving van het betrokken goed in zowel de basisakte als in de notariële verkoopakte, temeer daar de notaris beschikte over de stedenbouwkundige plannen.
Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde in zijn arrest van 21 januari 2019 en in lijn met de hierboven aangegeven visie, dat van een notaris, ondanks zijn verplichtingen die voortvloeien uit artikel 9 van de Notariswet, niet verwacht kan worden dat hij de beschrijving van een onroerend goed aftoetst aan de stedenbouwkundig goedgekeurde plannen, zelfs al zijn deze plannen in zijn bezit.
Het arrest
Het Hof van Cassatie oordeelde hier anders over in haar arrest van 7 mei 2020. Van een notaris mag, volgens het Hof van Cassatie, in het kader van artikel 9 van de Notariswet, verwacht worden dat hij bij de beschrijving van een appartementsgebouw in de door hem op te stellen akten nagaat of dit appartementsgebouw in overstemming is met de stedenbouwkundige plannen, in het bijzonder wanneer hij over deze plannen beschikt en het gaat om een nog op te richten appartementsgebouw.
De verplichting die voortvloeit uit artikel 9 van de Notariswet bevat naast de raadgevings- en informatieverplichting ook een opzoekings- en onderzoeksplicht. Deze verplichting betreft volgens het Hof van Cassatie een inspanningsverbintenis waarvan de naleving getoetst wordt aan de gedragswijze van een normale en zorgvuldige notaris, geplaatst in dezelfde omstandigheden. Bij de beoordeling wordt rekening gehouden met onder meer de ervaring en de kennis van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt.
Het Hof van Cassatie geeft aan dat van een notaris verwacht mag worden dat hij zijn akten opstelt, rekening houdende met alle stukken waarover hij beschikt. Partijen moeten er bijgevolg op kunnen vertrouwen dat hij zich voldoende inspant om zijn kennis en ervaring ten dienste te stellen.
Notarissen zijn gewaarschuwd: binnen de opzoekings-, informatie- en onderzoeksplicht moet gecontroleerd worden of een onroerend goed dat in een akte omschreven wordt, daadwerkelijk overeenstemt met de goedgekeurde stedenbouwkundige bouwplannen en, in zoverre het onroerend goed reeds opgericht is, met de werkelijke toestand. Er rust een zware informatieplicht op de schouders van de notaris, miskenning hiervan kan de aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang brengen. Partijen moeten er op kunnen vertrouwen dat de informatie die de notaris in zijn akten meedeelt, nagekeken werd en bijgevolg correct is.
