In de relatie tussen de vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever, geldt dat deze laatste een mededelingsplicht heeft ten aanzien van de makelaar aangaande de feitelijke en juridische gebreken van het pand dat op de markt wordt aangeboden.
Anderzijds heeft de makelaar een onderzoeksplicht inzake de gegevens en mededelingen van zijn opdrachtgever. Deze onderzoeksplicht is ingegeven om de kandidaten correct en volledig te informeren. De makelaar moet zijn kandidaten immers informeren over alle aspecten van het onroerend goed die van doorslaggevend belang kunnen zijn bij het contracteren.
Hierbij mag de makelaar zich evenwel niet beperken tot de informatie die hij ontvangt van zijn opdrachtgever, maar dient hij zelf actief een onderzoek te voeren naar de materiële en juridische gebreken van het onroerend goed. Bovendien dient dit onderzoek periodiek te worden uitgevoerd en niet enkel bij het sluiten van de makelaarsovereenkomst.
Zo oordeelde het Hof van Beroep te Gent als volgt in haar arrest dd. 11 maart 2015:
“[De makelaar] had zich niet louter mogen steunen op de informatie of het gebrek daaraan vanwege [de opdrachtgever] omtrent de onbewoonbaarheid of ongeschiktheid en de belasting op de leegstand, en dit louter op het ogenblik van het sluiten van de makelaarsovereenkomst. (…)Het antwoord op de vraag of [de opdrachtgever] al dan niet te kort is geschoten in zijn mededelingsplicht is daarbij niet relevant omdat het in het kader van de verplichting de kandidaat-kopers correct te informeren precies de taak van [de makelaar] was de al dan niet verstrekte gegevens van [de opdrachtgever] te onderzoeken, vooral rekening houdend met de reeds verstreken termijn sinds het sluiten van de makelaarsovereenkomst.”
Het Hof geeft hierbij een veel uitgebreidere invulling aan de onderzoeksplicht van de makelaar dan aan de mededelingsplicht van de opdrachtgever.
De concrete invulling van de onderzoekplicht van de makelaar is uiteraard steeds afhankelijk van feitelijke elementen van elk dossier. Zo is de periodiciteit waarmee het onderzoek moet worden gevoerd afhankelijk van de duurtijd waarin het pand op de markt wordt aangeboden.
In het behandelde geval had de makelaar het betreffende pand zo’n 2,5 jaar in portefeuille, waarin nooit enige navraag werd gedaan omtrent het pand bij de gemeente. Dit gegeven vormde een belangrijk element in de overweging van het Hof.
De uitgebreide onderzoeksplicht is ingegeven vanuit de bescherming van de belangen van de kandidaten in hun verhouding met de opdrachtgever en de makelaar. De beoordeling of een makelaar al dan niet een beroepsfout heeft begaan dient dan ook steeds vanuit dit oogpunt te worden beoordeeld.
Auteurs
Gregory Vermaercke